集体土地建租赁房试点探索提速！盘活农村资产，农民获长远收益！

继租房落户、租购同权等租房政策相继发布，国家对于租房市场有了更多的管控，全国13个城市相继成为农村集体建设用地建设租赁住房的试点，让更多的人们能够有房住，也增加了租房的供应需求，缓解了住房的供需矛盾。

这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大。

作为建立“租售并举”住房体系中的一项重要改革，农村集体建设用地建设租赁住房试点正在加大探索力度。

农村集体土地建租赁房试点探索提速

北京：将供1000公顷集体土地建租赁房 部分项目动工在即

北京市到2021年，计划供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，这也是北京市农村土地制度改革的重要内容。

集体租赁住房，就是指农民集体持有的租赁产业、租赁物业，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。截至去年年底，北京市已供应了204公顷集体建设用地用于集体租赁住房，2018年还将增加200公顷土地供应。目前，北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约，预计不久后将正式动工。

北京市规划和国土资源管理委员会耕地保护处处长关爱军介绍，在建设项目的资金筹措方面，北京市根据规划共有4种方式可以选择：

1、农村集体经济组织利用自有资金建设；

2、市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；

3、向金融机构申请抵押贷款；

4、农村集体经济组织以土地的使用权入股，与国有企业联合实施。

北京农村产权交易所高级经理赵忠煦在接受记者采访时表示，一方面经济实力比较强的村集体可以自己出资或贷款建设租赁住房；另一方面，村集体也可以寻找合作方共同建设。

目前，北京市限定了村集体的合作方只能是国有企业。村集体既可以将土地出租给企业，也可以拿地入股，双方共同成立企业，集体租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权归新成立的企业所有。从股比来看，“出地”的村集体不低于51%，“出钱”的国有企业可占到49%。

有专家告诉记者，无论是建设成本还是运营成本，以及交给村集体的保底收益，企业在这类项目中的投资是很大的，而回本甚至盈利的周期却很长。由于是一次性投入，这种带有部分公益属性的地产项目，国有企业确实是相对合适的合作对象。

对于租赁模式，北京市主要有以下5种方式：

1、房屋建成后，租金水平可以统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并且可以参考周边市场的物业水平及房屋租赁市场；

2、鼓励签订长期住房租赁合同，单次租赁期限不低于三年，但不超过十年；

3、集体租赁住房可以对接市场的租户，同时也鼓励转租；

4、作为公租房房源，对于家庭、人才配租等，可经过住房保障管理部门确认，纳入全市保障型住房筹集计划，按规定享受相关的优惠政策；

5、鼓励专业化的租赁运营，鼓励集体专业住房，委托给专业化的运营企业进行管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化的水平。

成都：盘活集体建设用地 除了不能建商品住宅其他都行

随着乡村旅游的兴起，如今越来越多的民宿出现在青山绿水间。成都正在试点集体建设用地建设租赁住房，将农村集体建设用地盘活利用，有条件的区域，在符合城乡规划前提下，可以用于旅游产业，包括民宿。

四川省成都市国土局总规划师冉从贵表示，在集体建设用地的盘活上，鼓励百花齐放，除了商品住宅禁止以外，其他都能行，比如民宿。

据四川省成都市国土局土地利用处处长刘雅介绍，成都作为这项改革全国13个试点城市之一，改革主要目的在于多渠道来解决住房，然后建立租购并举的土地市场、住房市场，同时，要进行区域的协调发展助推乡村振兴。

结合成都市乡村振兴战略、特色镇发展规划、产业园区发展情况，目前，确定了天府新区、青白江区、金堂县和蒲江县4个先行试点区，先后编制了5个具体的试点项目。

成都市的主要模式：

由平台公司和农村集体经济组织共同组成公司进行联营，租出来的房子，以及修建好以后的租赁住房，全部纳入成都市房管部门统一租赁住房市场来进行管理，并且这些项目只租不售。

集体土地建租赁房试点具有4大成效

有专家表示，随着城市化进程不断推进，我国城市尤其是特大城市的住房需求持续增长，农村集体建设用地建设租赁住房，在这些首批试点城市的项目运行方面取得了4大良好效果：

1、增加了住宅用地来源和租赁住房供给。

2、扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。

3、对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。

4、拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。

另一方面，北京、成都等试点经验表明，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。从长远来看——

有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；

有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；

有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。