农村“三块地”改革试点年底将收官，各路专家解析未来可能！

导读：

“农村‘三块地’改革试点即将收官。”自然资源部综合司司长程利伟近日透露。据悉，“三块地”改革始于2015年，当时在全国选择了33个地方开展试点。改革所得的相关经验，将被充实到正在修改的《土地管理法》中。

近日有关城里人下乡购买宅基地使用权的讨论渐多，但这已经超出了农村三块地改革试点范畴，其能否成真，有待中央层面进一步的政策信号。

所谓农村“三块地”改革试点，就是农村土地制度改革三项试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。这项改革启动于2015年3月，之前原本是2017年结束试点，2017年11月全国人大决定，延长至2018年12月31日。

全国政协经济委员会副主任杨伟民近日撰文称，这个改革试点取得了不少成效，可以在思想上再解放一点，在不改变农村建设用地集体所有制前提下，通过所有权与使用权分开的产权制度改革，解决城乡建设用地的市场分割问题，实现与国有土地同等入市，同权同价，最终实现城乡建设用地市场的统一。

宅基地可否买卖

农村“三块地”改革，细分下来主要任务有十项。

其中，宅基地制度改革主要任务有四项：一是改革完善宅基地权益保障和取得方式；二是探索宅基地有偿使用制度；三是探索宅基地自愿有偿退出机制；四是完善宅基地管理制度。

宅基地制度改革试点启动以来，各地加大闲置宅基地盘活力度，稳步探索宅基地自愿有偿退出机制。截至2018年6月底，共腾退零星、闲置宅基地9.7万户、7.2万亩。各地在确权登记的基础上，积极配合开展农民住房财产权抵押贷款试点，截至今年6月底，办理农房抵押贷款4.9万宗、98亿元。

宅基地制度改革也增加了农民财产性收入。

“各试点地区积极探索农房抵押、出租、合作开发等途径，不断显化宅基地财产权益。浙江德清通过盘活存量宅基地改造民宿530家，每户年均增收5万多元。安徽金寨将退出的宅基地作为增减挂钩节余指标在省域内流转，总收益近53亿元。”自然资源部副部长赵龙称。

不过，与“三块地”改革试点工作的实际进程相比，外界对于宅基地改革的期望值更高。

杨伟民表示，农村空置的宅基地也可以进入城乡统一建设用地的市场，目前农村空置宅基地有3000万亩，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

“拿出一小部分农村控制的宅基地转为城市居住用地可以大幅度降低地价。应该赋予农户对宅基地可以长租、流转、抵押、继承，允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权。他的收入可以用于在城市购房，同时允许城市人下乡购买他们宅基地的使用权。”杨伟民称。（具体可看之前发过的一篇文章：允许城里人到农村购买宅基地使用权？三农专家：方向上我赞同，但……）

不过，按照当前相关规定，宅基地使用权转让尚设定在集体组织内部成员之间，并未对城市居民放开。

今年年初，原国土部部长姜大明曾强调：城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

集体建设用地入市193亿元

土地征收制度改革主要任务有三项：一是缩小土地征收范围；二是规范征地程序；三是完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

截至今年6月底，各试点地区已按新办法实施征地共1101宗、16.6万亩。

自然资源部副部长赵龙表示，通过改革，征地补偿的方式趋于多元化，对被征地农民的保障力度加大。

河北定州市在改革前主要是货币补偿，统一按5.4万元/亩的综合区片价补偿。改革后则实行三重保障：一是货币补偿，标准提高到7.34万元/亩；二是粮食补贴，每年每亩补贴800斤小麦、1000斤玉米或按当年市场价折换现金兑付；三是养老保险，允许被征地农民自主选择、随时参保城乡居民养老保险或城镇职工养老保险，给予每人每亩2万元的参保补贴。

集体经营性建设用地入市改革主要任务有三项：一是完善集体经营性建设用地产权制度；二是明确入市范围和途径；三是建立健全市场交易规则和服务监管制度。总体看，这项试点推进较快，相应的制度安排和规则体系已逐步完善。

截至今年6月底，集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩，总价款约193亿元，收取土地增值收益调节金15亿元。

赵龙表示，通过改革，企业、银行、资本市场对集体经营性建设用地接受程度显著提高。江苏武进雷利电机公司通过出让方式取得集体经营性建设用地后，于2017年6月2日在深交所A股IPO上市，实现了集体建设用地与国有建设用地在资本市场同权同价“零的突破”。

此举也显化了农村土地价值，增加了集体和农民收益。浙江德清通过这项改革试点，集体收益1.8亿元，惠及10万余农民。广西北流农民能获得入市总收益17.15万元/亩，比改革前的征地补偿增长13.2%。

“只有让农民土地或能转化为其他资源，才能稳定农民，才能发展农村，才能缩小农村中的差别，才能解决征地拆迁没有足额补偿的问题。”长期从事土地研究的北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇说，要使资源得到最好的利用，就要突出农民的主体地位，让农民自己当家做主。

改革经验或“入法”

推动农村“三块地”改革试点，也为土地管理法的修改提供支撑。前不久，全国人大土地管理法修改专题调研组指出，将对农村“三块地”改革试点中的经验、问题以及意见、建议，进行详细梳理研究，而土地管理法也将根据这些经验、发现的问题进行修改。

“农村土地的产权不清晰，是过去‘三农’问题不断加剧的重要原因。”上海市房产经济学会副会长严荣称，土地权属不清，是农民利益受损的关键。

“随着拆迁征地成本的增加，原来的低价补偿，已跟不上时代的需要了。”中国土地协会的一位专家表示，在拓宽融资渠道时，可以通过发行市政债券、或以PPP等方式合作，弥补资金缺口。

就此，有专家还提出，需要由原来的土地出让一次性获取收益，转变为对持有环节征税，特别是针对集体经营性建设用地直接入市，国家要以增值调节金等方式，提取一定比例的增值收益，用于建设乡村振兴。

“所有的这些，如果没有健全的法律提供保障，很多棘手的问题就不会迎刃而解。”杜兆勇说，此次土地管理法的修改被赋予了更多的任务。

“站在新的时代起点上，要把握好新时代农村土地制度改革的方向，为乡村振兴提供强大动力。”12月4日，在农业农村部第73期每月讲坛活动上，农业农村部部长韩长赋表示，我国农村改革40年来，农村土地制度改革先后经历了确立、完善、深化三个阶段，展现出广泛适应性和巨大包容性，始终坚持尊重农民主体地位和首创精神，坚持市场化改革方向，坚持渐进性改革方式，坚持因地制宜。

土地制度作为农村最基本的制度，必须适应新的形势变化，这是新时代赋予的新使命。“要加大对农民的土地权益保护，强化土地制度供给。”韩长赋说，当下，要把握好新时代农村土地制度改革的方向，即产权关系明晰化、农地权能完整化、流转交易市场化、产权保护平等化和农地管理法制化。